La odisea de conseguir un departamento en Rosario

Mucho se ha comentado con respecto a la nueva Ley de Alquileres. La regulación, pedida por sendos espacios de inquilinos unidos, llegó tras casi 20 años. Pero lejos de traer soluciones, y teniendo en cuenta el panorama mundial, a corto plazo generó cierta incertidumbre en el mercado, que sumada a la inflación acumulada desde marzo por el DNU que renovó automáticamente los contratos de alquiler hizo saltar los valores sobre los que se negocian los nuevos vínculos con los propietarios.

Según el Centro de Estadísticas Scalabrini Ortíz, para mayo de 2021 la mediana del precio de alquiler de los monoambientes ofertados en Rosario es de $12.000. En ese sentido, los departamentos de dos ambientes rondan los $16.500 y los de tres ambientes los $20.000, en todos los casos sin tener en cuenta los gastos por expensas. Esto, según la entidad, representa un aumento del 50%, del 42,9% y 65% respectivamente en los últimos 12 meses.

Respecto a esto, Darío Abiad de MA Propiedades explicó a RedBoing: “Rosario siempre tuvo mucha demanda de alquileres. Viene mucha gente año a año y eso se sigue dando. Lo que está resentido es la demanda de alquileres de locales y oficinas”. En tanto, para el especialista la nueva Ley de Alquileres tuvo efectos diversos en el mercado de la ciudad. “Quien hoy alquila un contrato de vivienda tiene la tranquilidad de que son 3 años y no 2, y le permite establecerse. Por otro lado, en ese período no se sabe cómo va a actualizarse el valor y no se sabe si ese impacto va a ser coherente”, afirmó. 

Abiad confió que existe en Rosario una sobre demanda de departamentos para alquiler, producto DNU que permitía a los inquilinos no dejar la locación en 2020 y los primeros meses de 2021. Además, explicó la razón de la baja en cuanto a unidades ofrecidas, lo que deja menos posibilidades de elección a quienes buscan.

“Decir que el costo de alquileres no deja de aumentar es tan real como decir que para el propietario es cada vez menos rentable. Hace unos años ha llegado a ser el 7% anual, luego pasó al 4% anual y ahora, con suerte, al 1% anual”, apuntó. Y añadió: “Antes había gente que alquilaba para tener el 5% anual de rentabilidad, hoy, algunos por el 1% anual de rentabilidad prefieren ponerlo en venta”.

En este marco, desde la óptica del Colegio de Corredores Inmobiliarios, su presidente Andrés Gariboldi planteó a RedBoing que el costo de los alquileres “para el asalariado está alto y para el propietario está bajo en relación a la inversión”. “No podemos encontrar el punto de equilibrio porque hay pérdida del poder adquisitivo. La gente no está ganando lo suficiente”, añadió.

Lejos de lo que expresan desde algunos sectores del mercado, Gariboldi aseguró que “hoy nadie mantiene un residencial sin vender o alquilar”. En ese sentido, sacó de la discusión la idea de que existen actores que retienen las locaciones para hacer subir los precios.

Para cerrar, afirmó que “la oferta de unidades para alquiler baja y la de venta sube. La salida de esto sería la mejora del poder adquisitivo del inquilino y una baja impositiva para quien pone un departamento en alquiler”.

Punto por punto: qué cambios establece la nueva ley 

1. Mínimo de años de contrato: con la nueva Ley de Alquileres, que rige para todos los contratos que se firmen luego del 1 de julio de 2020, los vínculos entre las partes serán como mínimo de 3 años, por contraposición a los 2 años con los que contaba la ley vieja. 
2. Recesión y renovación: si el inquilino quiere retirarse de la vivienda antes de la fecha límite y no pagar multas, deberá informar al propietario con un mínimo de 90 días. Además, en los últimos 3 meses del contrato, cualquiera de las dos partes podrá citar a la otra para negociar una renovación. Sin embargo, si no llegan a un acuerdo en 15 días, el locatario podrá irse sin pagar una penalización. 
3. Garantías: el futuro inquilino podrá ofrecer 5 tipos de avales al propietario y este podrá elegir 2 de ellas. Las salvaguardias que establece son: Garantía propietaria, Garantía de fianza común (también conocida como garantía por recibo de sueldo y con un tope de hasta 5 veces el valor locativo mensual), Garantía de certificación de ingresos por parte del inquilino, Garantía de aval bancario, Garantía de seguro de caución. 
4. Actualizaciones de tarifa: los contratos que se firmen a partir del 1ero de julio de 2020 solo podrán sufrir modificaciones en el importe a pagar por el inquilino una vez al año y no podrá ser preestablecido. Es decir, que las actualizaciones saldrán de un cálculo promedio entre los índices del IPC (Índice de Precios al Consumidor -inflación-) y las variaciones del RIPTE (Remuneraciones Promedio de los Trabajadores Estatales).
5. Gastos de ingreso: el inquilino deberá pagar el 50% del impuesto al sello y el equivalente a un mes de alquiler en carácter de garantía. Sin embargo, aquí habrá un cambio importante. Cuando finalice el vínculo, ese depósito realizado por el locatario deberá ser devuelto por el locador, pero actualizado a la cuota abonada en el contrato.
6. Impuestos y expensas: los compromisos impositivos provinciales y municipales quedarán a cargo del propietario, según establece la nueva ley. Por otro lado, las expensas regulares serán abonadas por el inquilino salvo que se trate de un “gasto extraordinario”.
7. Reparaciones: estas quedarán a cargo del dueño de casa, tal y como sucedía antes del 1ero de julio. No obstante, el cambio establecido a partir de la fecha mencionada hará que el locatario notifique al locador de lo sucedido, arregle el inconveniente y lo descuente del valor de la cuota, en caso de ser urgente. Del mismo modo, si el arreglo no es urgente pero el propietario demora más de 10 días en contestar se podrá proceder de la misma manera.
8. Notificaciones: la nueva ley permite los avisos por medio de correo electrónico.
9. Presentación del contrato ante AFIP: aún no fue reglamentado, pero establece que una vez firmado, el documento se entregue al ente recaudador para su control.
10. Sistema de mediación: la nueva regulación crea un espacio previo al litigio para que las partes lleguen a un acuerdo y no sea necesario judicializar los conflictos.